La Legittimazione Passiva nell’Assegnazione dell’Immobile dopo la Separazione
La sentenza n. 13632/2024 del Tribunale di Roma (Sez. V, Est. Elena Fulgenzi), depositata il 3 settembre 2024, rappresenta un importante punto fermo nell’interpretazione della legittimazione passiva per il pagamento delle spese condominiali in caso di assegnazione della casa coniugale. Il provvedimento ribadisce l’impossibilità per il Condominio di agire direttamente contro il coniuge assegnatario non proprietario, chiarendo al contempo le distinzioni tra oneri ordinari e straordinari.
Il Contesto Giuridico: Assegnazione casa coniugale e Condominio
Nel delicato scenario della separazione personale o del divorzio, la gestione dell’immobile familiare e dei relativi oneri condominiali può generare conflitti tra ex coniugi e il Condominio. La questione centrale riguarda chi debba ritenersi obbligato al pagamento nei confronti dell’amministratore condominiale: il proprietario dell’immobile o il coniuge assegnatario?
La Vicenda Processuale
Il procedimento trae origine da un decreto ingiuntivo emesso nei confronti del coniuge assegnatario della casa coniugale, per il recupero di spese condominiali ordinarie riferite all’anno 2018. A seguito dell’opposizione proposta da detto assegnatario, il Giudice di Pace ha riconosciuto la carente legittimazione passiva dello stesso, individuando nel proprietario (l’ex marito) il vero soggetto obbligato.
Contro tale decisione è stato proposto appello dal coniuge proprietario, il quale ha sostenuto che, in virtù dell’assegnazione dell’immobile, le spese ordinarie spettassero all’utilizzatore, ossia all’ex moglie assegnataria.
La Decisione del Tribunale di Roma
Il Tribunale ha respinto l’appello, confermando la correttezza della pronuncia di primo grado. In motivazione, il giudice ha richiamato la consolidata giurisprudenza di legittimità (Cass. n. 16613/2022, n. 27162/2018, n. 25781/2009), che riconosce esclusivamente nel proprietario, o titolare di diritto reale sull’immobile, il legittimato passivo per il pagamento delle spese condominiali.
Il diritto di godimento dell’immobile assegnato al coniuge, pur tutelato, è qualificato come un diritto personale di godimento “sui generis”, non opponibile ai terzi – in questo caso, al Condominio. Ne deriva l’impossibilità per l’amministratore di condominio di agire direttamente contro l’assegnatario non proprietario.
Ripartizione delle Spese tra Proprietario e Assegnatario
Pur riconoscendo che, in via interna tra ex coniugi, le spese condominiali ordinarie spettino di regola al coniuge assegnatario (art. 1004 c.c.), il Tribunale ha ribadito che questa suddivisione non rileva nei confronti dei terzi. Il condominio non può invocare l’apparenza del diritto, né assumere che l’assegnatario sia obbligato in proprio per le spese.
Le spese condominiali devono quindi essere così suddivise:
- Spese ordinarie: spettano all’assegnatario solo internamente tra coniugi, ma nei confronti del Condominio ne risponde il proprietario.
- Spese straordinarie: sempre a carico del proprietario, anche internamente.
Implicazioni Pratiche per il Condominio e gli Avvocati
La pronuncia sottolinea la necessità di una precisa identificazione del soggetto obbligato nei confronti del Condominio. Qualora un’unità immobiliare sia assegnata al coniuge non proprietario, l’amministratore dovrà rivolgersi sempre e solo al titolare del diritto reale per il recupero delle spese, salvo esistenza di un titolo esecutivo nei confronti dell’assegnatario (che non è il caso di specie).
Conclusioni
La sentenza del Tribunale di Roma del 3 settembre 2024 consolida un principio di chiarezza nei rapporti tra condominio e coniugi separati: l’unico legittimato passivo resta il proprietario dell’immobile, indipendentemente da chi lo occupi. Ciò tutela la certezza giuridica dei rapporti condominiali.
Nei rapporti interni tra ex coniugi, invece, le spese ordinarie sono di spettanza dell’assegnatario della casa coniugale.
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