Il coniuge non decade dai benefici prima casa se vende l’abitazione all’altro coniuge o ad un terzo per definire i rapporti patrimoniali nell’ambito del procedimento di separazione o divorzio
Come noto, in caso di acquisto di una prima casa nel Comune dove l’acquirente lavora oppure ha (o intende stabilire) la residenza, detto acquisto è assistito da molteplici benefici fiscali.
In particolare, le imposte da versare quando si compra con i benefici “prima casa” sono:
- se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva
- imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (anziché del 9%)
- imposta ipotecaria fissa di 50 euro
- imposta catastale fissa di 50 euro
- se si acquista da un’impresa, con vendita soggetta a Iva
- Iva ridotta al 4%
- imposta di registro fissa di 200 euro
- imposta ipotecaria fissa di 200 euro
- imposta catastale fissa di 200 euro
per ulteriori approfondimenti consultare il sito delle Agenzie delle Entrate
Da questi benefici fiscali si decade – e si dovranno, di conseguenza versare le imposte “risparmiate”, gli interessi e una sanzione del 30% delle imposte stesse – nell’ipotesi in cui questa “prima casa” sia venduta o donata, prima del decorso di cinque anni decorrenti dalla data di acquisto, senza che si proceda, entro l’anno dalla vendita, all’acquisto di un nuovo immobile da destinare ad abitazione principale.
Questa decadenza non matura, però, se la “prima casa”, venduta prima del decorso di detto quinquennio, sia la casa coniugale e detta vendita sia stata effettuata in esecuzione di accordi conclusi tra i coniugi all’interno del procedimento di separazione o di divorzio, al fine di procedere alla complessiva sistemazione dei relativi rapporti patrimoniali all’interno della crisi.
La Corte di Cassazione con la sentenza n. 7966 del 2019 ha specificato, infatti, come la vendita della casa coniugale – cui sono collegati i benefici prima casa – prima del decorso del quinquennio, non comporta la decadenza dai benefici medesimi, non solo nel caso in cui l’immobile sia venduto all’altro coniuge, ma anche nell’ipotesi in cui sia venduta ad un terzo, purché detta vendita, in entrambi i casi, trovi la sua causa ed origine nella crisi coniugale ed abbia, quindi, come sua finalità quella di contribuire alla sistemazione globale dei rapporti patrimoniali dei coniugi a seguito della separazione o del divorzio.
Ciò in quanto l’art. 19 della L. 6 marzo 1987 n. 74 – che prevede l’esenzione dall’imposta di bollo, di registro e da ogni altri tassa degli atti stipulati in conseguenza del procedimento di separazione o divorzio, è una norma di portata generale, che non distingue tra gli atti eseguiti all’interno della famiglia e gli altri eseguiti nei confronti dei terzi
La Corte di Cassazione nella sentenza in commento, quindi, ha disposto in senso contrario a quanto previsto dalla Agenzia delle Entrate nella circolare n. 27/E/2012, per la quale era possibile evitare la decadenza dai benefici fiscali in commento solo nell’ipotesi in cui la casa coniugale/prima casa fosse stata ceduta da uno dei due coniugi all’altro e non nel caso in cui la cessione fosse stata fatta ad un terzo.
Ritiene, in merito, la Corte che ove la vendita della casa coniugale e prima casa a terzi, anziché al coniuge, dovesse comportare, come preteso dalla Agenzia delle Entrate, la decadenza dal beneficio fiscale – con conseguente recupero da parte della Agenzia medesima della differenza tra l’imposta calcolata in assenza di agevolazione e quella risultante dall’applicazione dell’aliquota agevolata – ciò si risolverebbe nell’imporre sul trasferimento immobiliare in parola una nuova imposta e questo è contrario alla ratio del citato art. 19, la cui finalità è, invece, quella di agevolare la sistemazione globale pacifica dei rapporti dei coniugi nell’ambito del procedimento di separazione o di divorzio, escludendo ogni imposta a qualsiasi trasferimento effettuato dai coniugi in dette sedi.
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